题    目:关于进一步完善物业管理制度的提案
第一提案人：卢天锡,汤建人,汤素兰,朱晓进,张震宇,王建国
承办单位：住房城乡建设部
提案形式：个人联名
内    容：
    随着我国城市化水平不断提高，城市基础设施日益改善，市容市貌明显改观，一座座大规模的楼盘也如雨后春笋般拔地而起。但由于管理体制相对落后，物业纠纷日趋增多，弃管现象时有发生，直接影响到人民群众生活工作环境的改善和社会和谐稳定的大局，需要从国家层面予以进一步完善和规范。
    一、当前我国物业管理存在的主要问题
    1、物业公司服务不到位。一些物业公司对自己的角色定位不清，重管理、轻服务，只见“利”、不见“责”，避重就轻、推诿拖沓习以为常。另外，由于物业企业的薪资待遇、社会地位等因素，再加上目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业管理行业从业人员的素质普遍偏低，管理服务不到位。部分物业公司更是无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单、粗暴，经常与业主产生纠纷。物业公司一夜蒸发、卷款逃跑、私自更换的现象也时有发生。
    2、物业管理服务收费难。一方面，受传统福利住房消费观念影响，部分业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识，不愿自觉接受物业公司的管理，不主动交费，甚至完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。另一方面，许多物业公司收费范围和价格透明度低，服务标准与收费标准不符等现象时有发生；有的公司收取物业费后，一些维修工作或额外的服务仍需收费，从而使情况不明的业主抗拒缴纳，致使收费率低下。据调查，笔者所在城市中心城区的物业企业收费率普遍只在30%-40%左右。偏低的收费率，不仅制约了物业管理企业进一步发展壮大，也影响了业主小区物业管理服务的质量，从而陷入“服务质量差—业主不满—收费难—服务质量更差—收费更难”的恶性循环。
    3、房屋维修资金使用难。一是履行提取程序难。当前我国大多数业主缺乏小区共用部位的意识，“个人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”，维修资金提取需通过三分之二的业主签字的程序往往难以履行。二是电梯维修、更换费用高。小区电梯使用率高，需要经常维修保养。加上电梯本身有报废期，一台电梯的使用年限一般为15年左右，届时还面临更换问题。这些费用只靠业主交纳的专项维修资金难以为继。
    4、部门职责界定不清。从法律意义上讲，物业企业与业主是合同契约关系，物业公司受业主委托，按合同履行服务责任，没有执行合同之外公共管理职能的权利和义务。但在实际管理和执行中，物业企业和相关职能部门往往存在着“错位”和“缺位”现象，导致小区正常的管理秩序得不到维护，业主也不满意。
    二、相关建议
    1、完善物业管理相关法律法规。结合物业管理服务发展的新形势，在2007年修订的《物业管理条例》的基础上，进一步完善物业管理法律法规，对落实各职能部门在物业管理行业中的职责等各方面问题进一步予以明确，使物业管理更加有法可依。
    2、实行物业企业向政府缴交诚信保证金制度。可按照楼盘项目的面积收取一定比例的诚信保证金，保障履行《物业服务合同》的服务质量及合同期满后的退出小区服务的清账交接等相关事宜。
    3、将物业服务划分为强制性质的基本物业服务和合同性质的其他服务。将物业费划分为强制征缴性质的基本物业费和合同性质的合同物业费。可将电力供应、电梯运行、垃圾清运、其他公用设施等影响居民基本生活的服务，列为强制性质的基本物业服务。物业方面不得以任何理由中止服务，否则将受到相应处罚直至追究法律责任；对列为强制征缴性质的基本物业费，业主也不得以任何理由拒缴。拒缴基本物业费的业主影响其他业主正当利益的，或造成小区物业无法正常运转的应负赔偿责任,实行列入个人诚信档案等强制性惩戒措施。基本物业服务之外的物业服务列为合同服务，物业与业主双方依据合同，互相履行提供服务和缴纳费用的责任，双方的纠纷可以通过民事诉讼方式处理。
    4、加强对物业企业的扶持力度。对物业服务企业相关税费实行先征后返或以奖代补，鼓励其做大做强，提升物业服务质量。
    5、明确物业小区电梯维护、更新费用来源。设立物业小区电梯维护、更新专项基金，在小区预售时对房地产开发企业按一定比例收取，专户专款专用并加强监管。
    6、加大媒体宣传教育力度。加大对城市物业管理服务法律法规和相关政策的宣传教育力度，逐步增强广大市民的物业管理服务意识和法制观念,提高自觉遵守、参与、监督物业管理服务的主动性和积极性。
    
来源：中国政协网